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中国的房价为什么会上涨?

发布时间:2016-11-02??来源:??点击:
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过去10年内中国的房价整体处于大幅上涨的状态。从2004年至2014年,中国全国商品房价格上涨了212.5%左右。根据中原地产的统计,从2004年5月到2014年3月的几乎10年时间里,中国最主要的4个一线房地产市场——北京、上海、广州、深圳的房价,分别上涨了374%、346%、505%和420%。

目前中国房价排前三的是北京、上海和深圳,这三座城市房子的均价都在每平米3万以上。而且2015年房价涨幅排前三的也是这三座城市。去年,深圳房屋均价涨幅达到47.5%,上海涨幅达18.2%,北京涨幅达10.4%,很显然深圳的房价已经疯了。

中国房价已经涨了这么久,也涨了这么多,好多人都想知道,未来中国房价到底会怎样?要想弄明白这个问题,我们要首先弄清楚,中国房价为什么上涨这个问题。下面我们来具体看一下:

1、工资和家庭收入的上涨

房子能卖这么贵,主要是人们有这么多钱来买。所以说中国人的工资水平和家庭收入的涨幅变化会直接决定房价未来的走势。根据国家统计局数据,2003年中国城镇居民人居可支配收入为8472.2元,2013年该数字已经上涨至26955.1元,上涨了近2.2倍;与此同时,中国农村居民家庭人人均收入上涨了近2.4倍。

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下面我们再看看,中国工人平均工资的变化。根据中国国家统计局官方网站数据,2005年中国城镇单位就业人员平均工资为18200,到了2014年该数字已经上涨至56360,上涨的幅度接近2.1倍。制造业城镇单位就业人员平均工资从2005年至2014年上涨了近2.23倍。

2004年至2014年中国全国商品房价格上涨了2.125倍,与中国城镇家庭收入和城镇就业人员平均工资上涨的幅度相差不远。

2、A股暴涨暴跌 投资渠道极其匮乏

从2003年至2013年中国的GDP增长速度都在7%以上,而且2003年至2008年这段时间中国的GDP增速都在10%以上。据国家统计局数据,从2005年到2014年中国的GDP总量上涨了2.42倍,并且在2014年中国GDP总量首次突破10万亿美元,中国的人均GDP在这段时间内上涨了2.27倍。这一涨幅与房价同期的涨幅也相差不远。

面对如此快速的财富增长,中国的投资渠道却很匮乏。2003年上证综指在1550点上下徘徊,到2013年上证综指在2160点上下徘徊,这段时间内上证综指的涨幅在40%左右。如果扣除通货膨胀率,40%左右的投资收益对于投资者来说那就太低了。

另外,中国的基金市场、保险市场都不发达。投资房地产成了不错的选择。虽然中国在2005年、2007年以及2012年面对高房价对房地产做了调控,但是随着调控政策的落空,房价又出现了一次次的报复性反弹。因此可以说,中国房地产在过去10年里不但是回报率最高的投资选择,也是最安全的投资选择。因此,我们也就不难理解为啥过去许多投资资金都去了房地产行业。

3、城市化进程

房价上涨的最主要因素就是城市化。中国的城市化进程的速度是非常惊人的。根据人口普查数据,1978年我国城市人口占总人口的比重是17.9%,1995年增加到29%,到2014年中国城镇人口占总人口比重已经上升至54.77%。

城市人口增速如此之快,对于住房的需求也必然会急剧增长,急剧增加的住房需求必然会推高房价。

经合组织(OECD)此前发布报告称,2012 年,中国有近60%的城市外来人口是16到40岁的青年人,和印度或者巴西离开故土的青年人相比,这些中国青年受过更好的教育。

该报告还称,中国目前人口超过1000万的大城市实际数量是中国官方公布的数字的两倍多。中国人口目前1000万的大城市有15座,而中国官方的说法是,中国居民数量超过1000万的城市只有6座,因为中国并未把外来务工人员和城郊居民计算在内。

可以说是不断涌入城市的大量年轻人在一直推动着中国房价上涨。

4、政府财政收入依赖卖地

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其实另外一个原因我们也不能忽视,那就是政府收入,因为政府的财政收入一部分就是来自出售土地使用权。经合组织此前的报告还显示,为了满足财政支出的需要,中国各省市政府目前对土地出让金和借贷资金已经形成了过度的依赖。

此外,据中新网此前报道,1999年到2015年这十七年,可谓中国历史上土地资产化最为迅猛的年代,全国土地出让收入总额约27.29万亿元,年均1.6万亿元。

面对如此之高的土地价格,房价太低,开发商就赚不到什么钱了。

5、政府政策

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国家的政策在房价调控方面起到很重要的作用。2008年以前中国政府出台过打压房价的政策,从“国八条”收紧房地产信托、到“国六条”和“国十五条”重点发展中低价位和中小套型商品房,再到“9.27放贷新政”,都没有其太大左右。政策出台不久后,房价有继续上涨。直到2008年美国次贷危机暴击中国,中国房价才出现暂时性的下跌。

2009年国家启动刺激政策,房价先跌后涨,面对房价高,上涨快的情况,2010年中国出台了限购令,这被称为史上最严的房地产调控政策,但高价地王继续产生,2010年3月后房价继续飙升。

2014年至2015年间,由于房地产库存太多,房价出现下跌,但是为了避免房价大幅下降带来的潜在危机,中国开启了降准降息的刺激措施。伴随着取消限购,减低首付比例等政策的出台,房价开始再次回升。

影响房价的因素还有很多,我们只是选取了其中几个主要的与大家分享。目前人们最关心的还是未来中国房价的走向。对于未来中国房价的走势,大家需要关注中国人口结构的变化和中国城市化目前所处的水平。在其它条件都不变的情况下,只要有大量的年轻人不断地进入城市,中国的房价就不会出现大跌。

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